Особенности при сдаче квартиры в аренду

Доброго времени суток, уважаемые.

За последние пол года - год наслушался очень много историй и новостей про жильцов, которые не съезжают с арендуемых ими квартир, а так же не платят по счетам, прикрываясь разными лазейками в законе. В виду того, что я не сильно доверяю маклерам (работает там кто попало и частенько даже не имеют знаний в прикладной практике), я пришел к Вам на форум. Возможно здесь есть кто-то, кто сдает квартиру в аренду в Таллинне и подскажет какие пункты добавить в договор и чего уж точно нельзя упускать. Маклер подсовывает какой-то стандартный договор о сдаче в аренду, но бог его знает что он там забыл указать или чего просто не знает.

Очень хотелось бы увидеть другие договора об аренде, чтобы сравнить их с тем, что мне втюхивает маклерская контора, а так же просто услышать мнение форумских на всю эту схему со стороны.

Заранее благодарю за любую помощь.

С уважением.

Все зависит от жильцов по большей части, если перестанут платить и поменяют замки, то договор не сильно поможет.

Все зависит от жильцов по большей части, если перестанут платить и поменяют замки, то договор не сильно поможет.

Почему? Ведь если есть официальный договор, составленный маклером, то это по-идее должно как-то пресекаться на официальном уровне?

Я понимаю, что те, кто сдают квартиры в аренду без маклеров, используют серую схему сдачи в аренду, чтобы не оплачивать налоги, а значит они вне закона и не особо защищены от таких ситуаций как не оплата счетов или поменянные замки. А как же те, кто платит налоги и все договора оформлял через маклеров?

И кстати, я вот никак не могу понять суть проблемы, когда говорят: "квартиросъемщики поменяют замки и всё". А в чем проблема вызвать LukuAbi, высверлить незаконные замки в моей собственности, вышвырнуть квартиросъемщиков и поставить новые замки. А когда будут стоять новые замки, то этот квартиросъемщик уже никогда не попадет в квартиру, так как он не имеет права вызывать LukuAbi и высверливать замки в чужой квартире. Почему арендодатели не могут так сделать, когда недобросовестные квартиросъемщики не платят по счетам или не выполняют еще какие-нибудь условия договора?

Сообщение изменено: labtec (15 января 2015 - 10:00 )

Почему? Если ведь есть официальный договор от маклера, то это по-идее должно как-то пресекаться на официальном уровне?
Я понимаю, что те, кто сдают квартиры в аренду без маклеров, используют серую схему сдачи в аренду, чтобы не оплачивать налоги, а значит они вне законы и не особо защищены от таких ситуаций как не оплата счетов или поменянные замки. А как же те, кто платит налоги и все договора оформлял через маклеров?
 
И кстати, я вот никак не могу понять проблемы, когда говорят: "поменяют замки и всё". А в чем проблема вызвать LukuAbi, высверлить незаконные замки в моей собственности, вышвырнуть квартиросъемщиков и поставить новые замки. Почему арендодатели не могут так сделать, когда недобросовестные квартиросъемщики не платят по счетам и живут в квартирах даже тогда, когда действия договора, например, закончилось?

Почему? Ведь если есть официальный договор, составленный маклером, то это по-идее должно как-то пресекаться на официальном уровне?

Я понимаю, что те, кто сдают квартиры в аренду без маклеров, используют серую схему сдачи в аренду, чтобы не оплачивать налоги, а значит они вне закона и не особо защищены от таких ситуаций как не оплата счетов или поменянные замки. А как же те, кто платит налоги и все договора оформлял через маклеров?

 

Маклер никак не влияет на налоги и белость схемы. На официальном уровне это никак не пресекается.

И кстати, я вот никак не могу понять суть проблемы, когда говорят: "квартиросъемщики поменяют замки и всё". А в чем проблема вызвать LukuAbi, высверлить незаконные замки в моей собственности, вышвырнуть квартиросъемщиков и поставить новые замки.

Потому что это твоя собственность, отданная в аренду, и хотя право собственности за тобой,  право распоряжаться собственностью уже у арендаторов по тому самому договору, даже если они не платят в срок. 

так что лучше найти адекватных жильцов, которые не будут создавать проблем. Если квартира в хорошем состоянии и хорошем районе, то это не проблема, а если это однушка с советским ремонтом, то ситуация уже другая.

Если вы сдаете квартиру, то лучше обойтись без договоров, имхо.

Ни один нормальный арендатор не снимет квартиру без договора. 

У нас вообще законодательство больше на арендатора а не за арендодателя.

У нас вот история была. Жила бабка, бабку нужно было уйти по своим причинам.)) предупредили, составили договор. И хрен там 4 месяца не могли её из квартиры выкурить! Уже что только не делали, ментов вызывали, электричество выключали...ничего не помогало и полиция не имела полномочий её выгнать. Только через долгие судебные разбирательства... Благо сами с ней разобрались, своими методами)))
Но суть в том, что не договор не маклер не полиция не защитят тебя от подставы со стороны арендатора
ты не можешь их вышвырнуть потому что не имеешь права трогать их имущество
А лукуаби может вызвать ответом и сам арендатор, они по сути мало каких документов просят.
Самое главное проникнуть в квартиру. А это оказывается далеко не просто.

Узнать бы какой штраф полагается мне, если, например, вышвырну вещи из квартиры, тем самым нарушив закон о том, что не имею права трогать чужое имущество. Может там статья не очень страшная и имеет смысл получить административное, но выселить недобросовестных жильцов и собственного жилья. А то будут так жить год, а я буду нести одни убытки... лучше тогда получить штраф (если там штраф, а не какая-нибудь условка), чем оплачивать за кого-то счета и прочее.

Такой момент интересен - даже если есть договор, чтобы он имел какую-то силу и арендодатель потенциальную защиту в суде, с дохода от аренды же надо по идее налоги платить?

Ни один нормальный арендатор не снимет квартиру без договора. 

не говоря уже о том, что и себе риски повышаешь..

Узнать бы какой штраф полагается мне, если, например, вышвырну вещи из квартиры, тем самым нарушив закон о том, что не имею права трогать чужое имущество. Может там статья не очень страшная и имеет смысл получить административное, но выселить недобросовестных жильцов и собственного жилья. А то будут так жить год, а я буду нести одни убытки... лучше тогда получить штраф (если там штраф, а не какая-нибудь условка), чем оплачивать за кого-то счета и прочее.

Ну просто надо смотреть, кого заселяешь. Я дважды сдавала квартиру и проблем не было. Но были и подозрительные типы или слишким молодые, или хамы, которых сразу лесом. Также надо поговорить немного, где работают, что делают. Не знаю, мне кажется видно какой человек.
А вообще почитай закон, там очень много интересных пунктов, по типу что в случае долга, ты имеешь права забрать у него что-то в залог.

Узнать бы какой штраф полагается мне, если, например, вышвырну вещи из квартиры, тем самым нарушив закон о том, что не имею права трогать чужое имущество. Может там статья не очень страшная и имеет смысл получить административное, но выселить недобросовестных жильцов и собственного жилья. А то будут так жить год, а я буду нести одни убытки... лучше тогда получить штраф (если там штраф, а не какая-нибудь условка), чем оплачивать за кого-то счета и прочее.

На тебя могут написать заяву, мол вышвырнул вещи, а в вещах была заначка 5к евро, теперь их нет. Проблемы немалые можно заработать такими действиями.

это тоже надо доказать. плюс в суд подавать надо, что денег тоже стоит. Мало кто этим заморачивается.

если есть договор, то полиция вообще ничего сделать не может. Заяву может и примет, а потом в суд отправит, если вторая сторона не признается "Ничего не выкидывал, устно договорились, что освобождает квартиру, поменял замок."

Сообщение изменено: Depish (15 января 2015 - 12:29 )

это тоже надо доказать. плюс в суд подавать надо, что денег тоже стоит. Мало кто этим заморачивается.

если есть договор, то полиция вообще ничего сделать не может. Заяву может и примет, а потом в суд отправит, если вторая сторона не признается "Ничего не выкидывал, устно договорились, что освобождает квартиру, поменял замок."

В общем, насколько я понял, неважно что ты там укажешь в договоре и независимо от того, платишь ты налоги или нет, кинуть могут всегда? И единственное лекарство от этого - хорошо изучить человека, которому сдаешь жил.площадь?

И я всё равно не могу понять как люди попадаются на таких мошенников, которые не оплачивают аренду+коммуналку и живут в квартире... Им (мошенникам) не страшно по улице вечером гулять и вообще из квартиры выходить?! Мне кажется, что если кинуть не того, кого надо, то можно заработать большие проблемы и без всяких так законов из конституции.

labtec, Конечно могут кинуть, поэтому присматривайся к жильцу. Договор лучше иметь, потому как мало ли что, у тебя хоть есть бумага и налоги можно задним числом заплатить. Одно дело, он просто не заплатит тебе, а второе все хату разгромит, тогда надо будет в суд обращаться. Ну а вообще, как себя поставишь, так ваши отношения и пойдут.
И одно скажу, никогда не делай бессрочный договор, всегда должна быть дата окончания договора.

это тоже надо доказать. плюс в суд подавать надо, что денег тоже стоит. Мало кто этим заморачивается.

если есть договор, то полиция вообще ничего сделать не может. Заяву может и примет, а потом в суд отправит, если вторая сторона не признается "Ничего не выкидывал, устно договорились, что освобождает квартиру, поменял замок."

Может быть. Сам не сталкивался. Информация на самом деле из разряда "одна бабка сказала". Но в любом случае, следак стопудово вызовет на допрос и наверное не раз, а это нужно либо отпрашиваться с работы, либо тратить свое время на выходных. А суды, так это вообще нервотрёпка. лучше избегать этот гемор, ИМХО.

В общем, насколько я понял, неважно что ты там укажешь в договоре и независимо от того, платишь ты налоги или нет, кинуть могут всегда? И единственное лекарство от этого - хорошо изучить человека, которому сдаешь жил.площадь?

 

И я всё равно не могу понять как люди попадаются на таких мошенников, которые не оплачивают аренду+коммуналку и живут в квартире... Им (мошенникам) не страшно по улице вечером гулять и вообще из квартиры выходить?! Мне кажется, что если кинуть не того, кого надо, то можно заработать большие проблемы и без всяких так законов из конституции.

Мне кажется, следует умерить свой пыл   "шмотки выкинуть", "проблемы без законов"... Вся эта агрессия может быть потом использована против тебя.

Вот кстати занимательная статья в мк эстонии.

Дырка в законе: можно арендовать квартиру и не платить за нее месяцами, и никто вас не в состоянии выселить

http://www.mke.ee/so...toyanii-vyselit

 В общем, насколько я понял, неважно что ты там укажешь в договоре и независимо от того, платишь ты налоги или нет, кинуть могут всегда?

 

Налоги с этим вообще никак не связаны. Всё крутится вокруг собственности/владения/неприкосновенности жилища/произвола/ и т.д. С тем же залогом, про который писали выше - не всё так просто. Равно как и со сменой замков. 

И я всё равно не могу понять как люди попадаются на таких мошенников, которые не оплачивают аренду+коммуналку и живут в квартире... Им (мошенникам) не страшно по улице вечером гулять и вообще из квартиры выходить?!

 

А мошенники по твоему что, не видят, с кем договор заключают? Опыта у таких много, как правило. 

В данном случае мне нравится ( теперь только я понимаю, что так правильно) подход арендодателей при сдачи квартиры/дома за границей (в данном случае в Ирландии). Когда мы искали новое жилье, нервы потрепали немало, потому что был всего месяц на поиски, и, как в процессе оказалось, найти жилье не так легко, даже за не самую низкую аренду. Здесь подход такой, что с потенциальных квартиросъемщиков не спрашивают разве что анализ крови/мочи и пр   Требуют всё, что можно, начиная от рекомендации прошлого хозяина и заканчивая выпиской со счета за последние 6 месяцев. С обоих будущих жильцов. Нужны так же письма с работы, что вы работаете full time. Оба. Неважно, что ЗП одного достаточно для оплаты аренды. Так же требуют документы, типа паспорта и нашего эстонского исикукоод. Затем проходит некий кастинг. И ты сидишь и нервно ждешь ответа на мэйл от агента. Нам повезло буквально за неделю до срока, когда мы должны были съехать с нашего жилья. Нас выбрали сразу в 2ух квартирах

ПС: агенты обязательно звонят по телефонам, которые вы оставляете, чтобы проверить достоверность инфы. Вот так вот. Геморно? Зато хозяева не парятся. 

В Эстонии всё на честном слове. 

Сообщение изменено: Stokly (15 января 2015 - 13:08 )

В данном случае мне нравится ( теперь только я понимаю, что так правильно) подход арендодателей при сдачи квартиры/дома за границей (в данном случае в Ирландии). Когда мы искали новое жилье, нервы потрепали немало, потому что был всего месяц на поиски, и, как в процессе оказалось, найти жилье не так легко, даже за не самую низкую аренду. Здесь подход такой, что с потенциальных квартиросъемщиков не спрашивают разве что анализ крови/мочи и пр   Требуют всё, что можно, начиная от рекомендации прошлого хозяина и заканчивая выпиской со счета за последние 6 месяцев. С обоих будущих жильцов. Нужны так же письма с работы, что вы работаете full time. Оба. Неважно, что ЗП одного достаточно для оплаты аренды. Так же требуют документы, типа паспорта и нашего эстонского исикукоод. Затем проходит некий кастинг. И ты сидишь и нервно ждешь ответа на мэйл от агента. Нам повезло буквально за неделю до срока, когда мы должны были съехать с нашего жилья. Нас выбрали сразу в 2ух квартирах

 

ПС: агенты обязательно звонят по телефонам, которые вы оставляете, чтобы проверить достоверность инфы. Вот так вот. Геморно? Зато хозяева не парятся. 

 

В Эстонии всё на честном слове. 

Хороший момент - проверка личности у работодателя и выписка из банка.

Гарантия и уверенность в квартиросъемщиках возрастает, а левые, недобросовестные люди, будут сливаться.

Хочу заметить, сейчас хозяева, кто сдает через маклера, могут получить с его помощью информацию о кредитах и задолжностях государству по иисикукоду потенциальных жильцов и их сожителей, и здесь можно составить первичную картину.

В данном случае мне нравится ( теперь только я понимаю, что так правильно) подход арендодателей при сдачи квартиры/дома за границей (в данном случае в Ирландии). Когда мы искали новое жилье, нервы потрепали немало, потому что был всего месяц на поиски, и, как в процессе оказалось, найти жилье не так легко, даже за не самую низкую аренду. Здесь подход такой, что с потенциальных квартиросъемщиков не спрашивают разве что анализ крови/мочи и пр   Требуют всё, что можно, начиная от рекомендации прошлого хозяина и заканчивая выпиской со счета за последние 6 месяцев. С обоих будущих жильцов. Нужны так же письма с работы, что вы работаете full time. Оба. Неважно, что ЗП одного достаточно для оплаты аренды. Так же требуют документы, типа паспорта и нашего эстонского исикукоод. Затем проходит некий кастинг. И ты сидишь и нервно ждешь ответа на мэйл от агента. Нам повезло буквально за неделю до срока, когда мы должны были съехать с нашего жилья. Нас выбрали сразу в 2ух квартирах

 

ПС: агенты обязательно звонят по телефонам, которые вы оставляете, чтобы проверить достоверность инфы. Вот так вот. Геморно? Зато хозяева не парятся. 

 

В Эстонии всё на честном слове. 

Отбор жильцов - это не самый сложный процесс, нужен просто чтоб уменьшить вероятность всех проблем с оплатами и соседями, а так все обычно: должен быть доход за полгода, который покрывает аренду, отсутствие криминала и хоть одна рекомендация от предыдущего арендодателя. Ну и к паре всегда относятся лучше, чем к одиночкам, к одиночкам - лучше к компании друзей, а семья с детьми всегда лучше, чем просто пара, просто потому что люди более спокойны и предсказуемы. 

Так-то с их юридической базой, выселить человека намного проще, чем в Эстонии, и загоняться не надо, но поиск новых жильцов стоит денег

Хороший момент - проверка личности у работодателя и выписка из банка.

Гарантия и уверенность в квартиросъемщиках возрастает, а левые, недобросовестные люди, будут сливаться.

Хочу заметить, сейчас хозяева, кто сдает через маклера, могут получить с его помощью информацию о кредитах и задолжностях государству по иисикукоду потенциальных жильцов и их сожителей, и здесь можно составить первичную картину.

Вот, честно говоря, мне как арендатору было бы не очень уютно, если б кто-то пытался лезть глубоко с проверками в мою жизнь и просил выписку счета и звонил работодателям)) В Эстонии я бы тоже слился, выбор - большой, и лучше найти более правильного арендодателя. Рекомендации работают намного лучше, все-таки Таллинн - маленький, все друг друга знают.

Сам уже снимал несколько квартир и помогал друзьям с квартирами и домами, меня только дважды спрашивали, где я работаю и то не просили никаких подтверждений, аналогично и с теми, кому помогал, ну и проблем ни разу не было

Сообщение изменено: jmik (15 января 2015 - 14:36 )

Ни один нормальный арендатор не снимет квартиру без договора.

а если всё-таки один ненормальный арендатор снимет квартиру без договора, чем ему это грозит?

На самом деле особенно и ничем. Договор заключенный в устной форме также действителен. Полиция все равно выгнать не сможет.

На самом деле особенно и ничем. Договор заключенный в устной форме также действителен. Полиция все равно выгнать не сможет.

Особенно ничем, но есть нюансы, станет сложнее все доказывать, даже то, что ты платил за квартиру налом, если нет письменного подтверждения. Плюс выгнать тебя становится намного проще, и выгнать полиция сможет, если сойдутся обстоятельства, и у хозяина будет продуманная история, но это, думаю, большая редкость)

Другой момент, что ты можешь снять квартиру, получить ключи, а потом окажется, что квартира вообще не принадлежит человеку, который ее тебе сдал, и то, что он ее сдал далеко не тебе одному, и доказать, что ты кому-то платил сложновато (то ли на дельфи, то ли на постимеесе была статья)

насколько я знаю, такая система, как Столки писала- в большинстве ЕУ стран, в Швейцарии вроде вообще в этом плане жесть но я так и не поняла - все эти данные предъявляются кому- маклерскому агенству или арендодателям? если вторым, то какую нафиг выписку со счёта? это вообще-то сильно личная информация, у нас бы тут такое  даже для частных лавочек типа маклерского бюро не прокатило

а по поводу "вломиться" "вышвырнуть вещи итд" - если мне не изменяет память, это нельзя делать  В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ потому, что никому, кроме полиции, на основании спец. распоряжения (и проч.вышестоящим организациям) нельзя вламываться в чужую жил.площадь. Пока там находится арендатор - это его жилплощадь. Т.е. , по сути, без разрешения арендатора арендодатель не может даже заходить раз в месяц (что у нас тут народ любит делать) проверять состояние квартиры

Сообщение изменено: Ша Нуа (15 января 2015 - 21:50 )

jmik said:если сойдутся обстоятельства, и у хозяина будет продуманная история, но это, думаю, большая редкость)

Да какие там обстоятельства? История хозяина против истории арендатора. Полиция не может поверить кому-то, потому что история у него лучше. Хозяин квартиры наплетет чего-то, придут, а арендатор скажет "я тут живу и плачу аренду". Все.

Сообщение изменено: Depish (15 января 2015 - 22:03 )

насколько я знаю, такая система, как Столки писала- в большинстве ЕУ стран, в Швейцарии вроде вообще в этом плане жесть но я так и не поняла - все эти данные предъявляются кому- маклерскому агенству или арендодателям? если вторым, то какую нафиг выписку со счёта? это вообще-то сильно личная информация, у нас бы тут такое  даже для частных лавочек типа маклерского бюро не прокатило

 

а по поводу "вломиться" "вышвырнуть вещи итд" - если мне не изменяет память, это нельзя делать  В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ потому, что никому, кроме полиции, на основании спец. распоряжения (и проч.вышестоящим организациям) нельзя вламываться в чужую жил.площадь. Пока там находится арендатор - это его жилплощадь. Т.е. , по сути, без разрешения арендатора арендодатель не может даже заходить раз в месяц (что у нас тут народ любит делать) проверять состояние квартиры

Не везде жесть, обычно проблемы на уровне дешевых и популярных квартир, чем дороже - тем меньше проблем.

Выписка обычно нужна не полная, а только поступления, и иногда ее надо заверить в банке печатью  

Если договор аренды закончен (или договор - устный, а то есть его наличие и сроки еще надо доказать), то по сути уже не его жилплощадь, но вламываться самому тоже нельзя, хотя уже и возможны варианты

Да какие там обстоятельства? История хозяина против история арендатора. Полиция не может поверить кому-то, потому что история у него лучше. Хозяин квартиры наплетет чего-то, придут, а арендатор скажет "я тут живу и плачу аренду". Все.

"Я тут живу и плачу аренду" хорошо только если доказуемо. Ты еще скажи, что если к тебе в квартиру если щас кто-то заселится и решит там жить на диване, то его не полиция не выгонит? Ни хрена подобного

Аналогично - поменять замки на двери без договора, что будет делать бездоговорный квартиросъемщик? вызывать полицию и просить взломать дверь квартиры, к которой он никакого отношения не имеет? Или придется подавать в суд, который будет идти годами, и из доказательств только устный договор? 

Если договор аренды закончен (или договор - устный, а то есть его наличие и сроки еще надо доказать), то по сути уже не его жилплощадь, но вламываться самому тоже нельзя, хотя уже и возможны варианты 

по сути- это его жилплощадь до тех пор, пока он в неё живёт статус договора может помочь только уже в процессе суд.производства- как дополнительная мотивация к тому, что жильца-таки стоит выпроводить, и всё

могу, канеш, ошибаться - закон конкретно под это не читала, но логика обычно такая, и она логичная

и поменять ему замки тоже по идее нельзя. И да, может вызвать кого угодно, для того, чтобы попасть в свою жилплощадь: там его вещи + подтверждения соседей ,  так что то, что он туда имеет право попасть - считай,доказано

Сообщение изменено: Ша Нуа (15 января 2015 - 22:16 )

по сути- это его жилплощадь до тех пор, пока он в неё живёт статус договора может помочь только уже в процессе суд.производства- как дополнительная мотивация к тому, что жильца-таки стоит выпроводить, и всё

могу, канеш, ошибаться - закон конкретно под это не читала, но логика обычно такая, и она логичная

а если я сниму апартаменты на 3 дня, а мне они так понравятся, что я в них останусь на пару лет, при этом не платя? и договор будет, и оплата...ну за три дня и даже залог. 

Сообщение изменено: jmik (15 января 2015 - 22:17 )

а если я сниму апартаменты на 3 дня, а мне они так понравятся, что я в них останусь на пару лет, при этом не платя? и договор будет, и оплата...ну за три дня и даже залог.

хорошая идея!