Жилищный кредит

Доброго времени суток, уважаемые.

Планирую брать жилищный кредит и попросил банк прислать мне стандартный договор, который предлагается клиентам при заключении договора.

На какие моменты нужно обратить внимание? Пару раз слышал от разных знакомых, что в договоре много узких мест, которые играют на пользу банку. Но если, мол, сказать о том, что эти пункты вас не устраивают, то банк их исправит в вашу пользу (ну или найдет какой-то компромисс). Так вот, на какие пункты договора нужно обратить пристальное внимание и что вообще следует учесть или дополнительно прописать в договоре о жилищном кредите?

Жилищный кредит планируем брать под залог другой недвижимости, с аннуитетным графиком платежей и фиксированным на пол года еврибором.

Пока что почитал договор и никаких "bottle neck'ов" в нём не заметил, но я и не специалист по договорам, а просто имею общее представление о правах и обязанностях, которое получил в университете в виде базового курса по предмету "Право" :-)

Заранее благодарю всех тех, кто откликнулся и помог :-)

Сообщение изменено: labtec (29 января 2015 - 11:24 )

ну блин.... если тебя всё устроаивает - то тебя всё устраивает

ну блин.... если тебя всё устроаивает - то тебя всё устраивает

Ну перестраховаться никто не запрещает ведь, учитывая что у нас есть такой замечательный форум и вообще интернет :-)

К сожалению, в интернете не густо информации на тему эстонских жилищных кредитов, поэтому решил обратиться к местным знатокам :-)

В общем, информация не бывает лишней :-)

labtec, тебе должны были дать teabeleht где все важные пункты выписаны и разжёваны...

Пару раз слышал от разных знакомых, что в договоре много узких мест

Хитрых пунктов много и банк их убирать не будет. Но большинство из них реальной угрозы не представляют.. а вписаны банком на случай каких-либо форс мажоров.

Парочку примеров:

* Заемщик должен также учитывать, что при снижении рыночной стоимости сданной под залог недвижимости или иного сданного под залог имущества (если стоимости имущества недостаточно для удовлетворения вытекающих из договора займа требований банка) банк может потребовать для обеспечения выполнения вытекающих из договора займа требований установления дополнительного залога.

- Можно представить сценарий, что через год стоимость жилья упадет на 50% (звучит нереально.. но мне важнее суть опасности показать) тогда банк требует от тебя предоставить им еще какой либо залог, если ты его не даешь, юридически банк может начать процедуру изъятия твоего залога.

*Заемщик обязуется до заключения договора займа проинформировать банк обо всех наложенных на залоговое имущество повинностях (в т. ч. договоры найма) и ограничениях, а также незаконченных судебных прениях, связанных с залоговым имуществом

- Этот пример, когда залог - покупаемое жилье. Возможен сценарий, что прошлый хозяин заключил какой либо договор, о котором ты на момент покупки не знал (за что можно потом начать судится), но с точки зрения банка виноват ты.

*В случае нарушения установленных договором займа обязательств или одного из них банк вправе потребовать от заемщика уплаты штрафа в размере до 2% от невозвращенной банку суммы займа на основаниях и в порядке, предусмотренных договором займа. Банк может потребовать уплаты указанного выше штрафа, если заемщик нарушил следующие условия договора займа:

• прекращается поступление на расчетный счет в банке регулярных доходов заемщика, которые являлись основанием при определении заемного лимита;

- Поидее, потеря работы прекрасно подходит под этот пункт и юридически все будет верно. Ты теряешь работу -> банк тебя штрафует/"прекращает договор"

Но в целом, банк как правило заинтересован, что б ты исправно платил, значит с 99% эти возможности против тебя включаться не будут. Из важного смотри условия про проценты, некоторые банки вписывают что имеют права менять маржу "как и когда захотят"

Сообщение изменено: mi1ha (29 января 2015 - 16:21 )

Добрый день,

очень повезло, что нашел данную тему. На этой недели заключал данный договор и мой haldur до подписания все пункты разъянила, но mi1ha описал все верно.

У меня возник вопрос относительно оплаты нотариальных услуг и гос. пошлины. Судя по предварительному договор, который мне прислал нотариус, мне необходимо будет в соответствие с пунктом 8.3 ("8.3.Osalejad tasuvad riigilõivu kolme (3) tööpäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest Rahandusministeeriumi kontole.") оплатить гос. пошлину, однако если с оплатой услуг нотариуса все прописано в договоре (оплата на месте наличными, банковской карточкой или перевод в течение 3 дней). 

Однако относительно оплаты данного пункта, у меня возникло небольшое недопонимание, где я могу найти счет, в котором будет указана вся необходимая информация, для того чтобы произвести оплату.

"Riigilõiv lepingu esemele uue omaniku kinnistamise eest 72.00 eurot (tehinguväärtus xx xxx eurot: Riigilõivuseaduse § 76 lg 1).Riigilõiv lepingu esemele hüpoteegi kinnistamise eest 25.00 eurot (tehinguväärtus xx xxx eurot: Riigilõivuseaduse § 77 lg 2)."

Заранее благоданю за ответ.

Сообщение изменено: El estrago (30 января 2015 - 10:33 )

El estrago, они тебе дадут все счета, витенумберы и суммы. можно прямо у них тоже оплатить обычно

как показывает практика, банку наплевать, что у вас там с работой и стоимостью дополнительного залога, если вы исправно платите.

скорее, стоит искать в договоре пункт про повышение маржи (marginaal) в одностороннем порядке, например.

Добрый день,

очень повезло, что нашел данную тему. На этой недели заключал данный договор и мой haldur до подписания все пункты разъянила, но mi1ha описал все верно.

У меня возник вопрос относительно оплаты нотариальных услуг и гос. пошлины. Судя по предварительному договор, который мне прислал нотариус, мне необходимо будет в соответствие с пунктом 8.3 ("8.3.Osalejad tasuvad riigilõivu kolme (3) tööpäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest Rahandusministeeriumi kontole.") оплатить гос. пошлину, однако если с оплатой услуг нотариуса все прописано в договоре (оплата на месте наличными, банковской карточкой или перевод в течение 3 дней). 

Однако относительно оплаты данного пункта, у меня возникло небольшое недопонимание, где я могу найти счет, в котором будет указана вся необходимая информация, для того чтобы произвести оплату.

"Riigilõiv lepingu esemele uue omaniku kinnistamise eest 72.00 eurot (tehinguväärtus xx xxx eurot: Riigilõivuseaduse § 76 lg 1).Riigilõiv lepingu esemele hüpoteegi kinnistamise eest 25.00 eurot (tehinguväärtus xx xxx eurot: Riigilõivuseaduse § 77 lg 2)."

Заранее благоданю за ответ.

мы в свое время договорились, что банк оформляет договор бесплатно, а продавец оплатит нотариальные услуги. но зависит от ситуации.

33_stradale, он всегда есть, и его никто оттуда не уберёт.

Правда я, например, не знаю ни одного человека к которому этот пункт применили бы. Это не значит что их нет, но их явно меньшинство. Особенно учитывая что еврибор нынче не фиксируют больше чем на год

33_stradale, он всегда есть, и его никто оттуда не уберёт.

Правда я, например, не знаю ни одного человека к которому этот пункт применили бы. Это не значит что их нет, но их явно меньшинство. Особенно учитывая что еврибор нынче не фиксируют больше чем на год

кто всегда есть? пункт про повышение маржи?

у меня вот нет. что делать? просить, чтоб добавили?

33_stradale, видать старый договор

Агент,благодарю за ответ. 

33_stradale, видать старый договор

Говорил примерно месяц назад со swedbank'om (просто обсуждал, ничего не подписывали) и там сами сказали, "в оличие от многих других банков в нашем предложение нет пункта об односторонем изменении маржи, так что если будете просить предложения в других местах обратите на это внимание"

mi1ha, У них такая маржа, что этот пункт им просто не нужен )

mi1ha, У них такая маржа, что этот пункт им просто не нужен )

Можеть быть, но тем не менее "есть всегда" неверная информация.

А можно подробнее, какая маржа сегодня считается хорошей/плохой/нормальной ?

Исходя из сообщения с этой темы

Lasgo, нормальный маргинал 1,75-2%. 1.6 - оочень хороший. своим работникам дают 1.25-1.5

мне предложили "нормальный маргинал"

mi1ha,

 

(если стоимости имущества недостаточно для удовлетворения вытекающих из договора займа требований банка) банк может потребовать для обеспечения выполнения вытекающих из договора займа требований установления дополнительного залога.

Здесь имеется в виду ситуация, когда ты не можешь платить по кредиту, а залог слишком мал? Не на ровном же месте возникает требование о дополнительном залоге.

 

• прекращается поступление на расчетный счет в банке регулярных доходов заемщика, которые являлись основанием при определении заемного лимита;

Люблю Эстонию. Замечательная норма: вроде серьезное ограничение, но "никто не будет его налагать, банку это невыгодно". А если пригорит, то это будет замечательное формальное основание для "санкций".

mi1ha, уже снизились.. щас под 1.5 дают, больше 1.6 я б не брал точно.

mi1ha,

Здесь имеется в виду ситуация, когда ты не можешь платить по кредиту, а залог слишком мал? Не на ровном же месте возникает требование о дополнительном залоге.

В договоре нет ни слова про "если не платишь", там только "если изменилась стоимость"

mi1ha,

Люблю Эстонию. Замечательная норма: вроде серьезное ограничение, но "никто не будет его налагать, банку это невыгодно". А если пригорит, то это будет замечательное формальное основание для "санкций".

На самом деле такие пункты выводят из себя, работник мне тоже говорил "мы этого не делаем, но пункт убрать не можем, пусть будет"

Мне в свое время Swedbank предложил самый маленький маргинал. Причем разница была колоссальная. Нордеа мне например 4 предложил в 2009, что вообще убило.

В договоре нет ни слова про "если не платишь", там только "если изменилась стоимость"

Воу-воу-воу, секунду. Я ипотеку никогда не брал, так что могу тупить.

Я правильно понимаю, что если я беру квартиру и она же идет в залог, а потом ее стоимость падает, то я должен им дополнительный залог родить что ли? Даже если с работой и поступлениями все ок?

Я правильно понимаю, что если я беру квартиру и она же идет в залог, а потом ее стоимость падает, то я должен им дополнительный залог родить что ли? Даже если с работой и поступлениями все ок?

На практике, с этим не сталкиваются, пока не решают продать хату. А там оказывается, что надо новый кредит брать, чтобы разницу погасить.

Depish, ну, т.е. как с ситуацией выше - ты по умолчанию на крючке, т.к. "обычно не применяют", но если какое падение в экономике - ты попал.

А как вообще с продажей кредитных квартир делается? Допустим, взял двушку в кредит, выплатил какую-то часть стоимости, хочешь эту продать, купить трешку. Как это оформляется? Гасить нужно только заем, или весь заем с маржой, как он просчитывался? Штрафы? Или кредит м.б. переоформлен под новый залог? (опустим разницу в ценах, допустим, цены упали или просто чуть денег появилось, но не столько, чтобы без займа обойтись, меня чисто техническая сторона интересует).

Сообщение изменено: Zero (30 января 2015 - 12:28 )

Depish, ну, т.е. как с ситуацией выше - ты по умолчанию на крючке, т.к. "обычно не применяют", но если какое падение в экономике - ты попал.

ну было дофига тех, кто за миллионы набрал в 2007 году и никто у них не требовал дополнительных залогов, когда обвал случился.
Штрафы есть, если хочешь сразу прервать, a если заранее предупреждешь (3 месяца обычно), то нет штрафов, Переоформить всегда можно, добираешь нужную сумму, кредит увеличивается.

Сообщение изменено: Depish (30 января 2015 - 13:24 )

Zero, остаток основной суммы выплачивается банку. обычно с процентами за 3 месяца, или как договоришься

а банк проверяет работает ли заёмщик в данный момент? 

как показывает практика, банку наплевать, что у вас там с работой, если вы исправно платите.

т.е. не названивают и не дёргают, если пару месяцев официальная зарплата не приходит?
 

а банк проверяет работает ли заёмщик в данный момент? 

 

 

 

 

т.е. не названивают и не дёргают, если пару месяцев официальная зарплата не приходит?
 

Даже после 5 месяцев нет проблем. Swedbank

Даже после 5 месяцев нет проблем. Swedbank

Интересно, а что они скажут... "здравствуйте, я смотрю вы тут не работаете"? Может человек миллион выиграл

 

"здравствуйте, я смотрю вы тут не работаете"? Может человек миллион выиграл

А зачем такому человеку кредит в банке брать?

Я даже когда кредит брал, при том что деньги на счет идут просто с ирландской фирмы, без пояснения, что это зарплата или еще что, дали кредит без проблем.

-Это Ваша зарплата?

-Да.

-ОК. 

Сообщение изменено: Ronin75 (31 января 2015 - 10:30 )